5 czerwca 2018

Mieszkanie: wynajem, czy kredyt?

Pomysł zakupu mieszkania pod wynajem na kredyt brzmi kusząco. Zwłaszcza, kiedy cały czas słyszymy o niskich stopach procentowych w Polsce. Jednak kredyt w tym wypadku niesie też pewne ryzyko i musi być starannie przemyślany.

Polacy bardzo chętnie inwestują teraz w nieruchomości. W niektórych biurach nieruchomości w dużych miastach nawet ponad połowa kupujących to osoby, które szukają mieszkań pod wynajem.

Nie ma im się co dziwić – najlepsze lokaty z trudem dobijają do 4 proc. i są do tego często związane z koniecznością spełnienia dodatkowych warunków (listę aktualnych promocji bankowych związanych z lokatami znajdziemy w serwisie go4cash). To mniej niż, przynajmniej teoretycznie, można zarobić na wynajmie mieszkania. Teraz mówi się, że osiągnięcie stopy zwrotu z samego najmu na poziomie około 5 proc. jest możliwe. A do tego być może jeszcze – myślą Polacy – wynajmowane mieszkanie uda się sprzedać drożej, niż się je kupiło.

Znakomita większość kupujących mieszkanie pod wynajem robi to za gotówkę. Traktują zakup nieruchomości jako dość prostą inwestycję – wybierają ją zamiast lokaty bankowej. Ale kredyt w tym wypadku też niesie pewne korzyści. Wymieńmy najważniejsze.

  1. Kupując mieszkanie na kredyt nie angażujemy własnych pieniędzy. To być może pozwoli kupić w celach inwestycyjnych dwa, a nie jedno mieszkanie. Wtedy będziemy mogli na najmie więcej zarobić.
  2. To najemcy spłacają nam kredyt. Dla nas zostaje nadwyżka – jak zrobić, by była większa przeczytamy jeszcze poniżej.
  3. Jeżeli kupimy mieszkanie pod wynajem za gotówkę, to na zwrot zainwestowanego kapitału będziemy musieli czekać długie lata.
  4. Kredyt na mieszkanie pod wynajem pozwoli też zmniejszyć nasze podatki od najmu – odsetki od kredytu są tutaj kosztem.

Na co należy uważać?

Zalety kupna mieszkania pod wynajem na kredyt są więc niemałe. Ale są też zagrożenia.

Po pierwsze, kredyt to długoletnie zobowiązanie finansowe – będziemy go spłacać latami. A w tym czasie może się sporo zmienić na rynku mieszkaniowym i bankowym. Mogą np. wzrosnąć stopy procentowe (wtedy powiększą się nasze raty), mogą też spaść czynsze na rynku z powodu rosnącej liczby mieszkań do wynajęcia (wtedy mniej będziemy zarabiali na wynajmie). To wszystko spowoduje, że nasza inwestycja w mieszkanie pod wynajem finansowana dźwignią finansową przestanie być opłacalna.

Dość szybko możemy wstępnie wyliczyć, kiedy kupno mieszkania na kredyt w celach inwestycyjnych się opłaca. Koszt kredytu powinien być mniejszy od rzeczywistych zysków z wynajmu.

W praktyce oznacza to teraz, że nie możemy na wynajmie zarabiać mniej niż około 3,2 proc.-4 proc. rocznie – a lepie by było to 5-6 proc. 3,2 proc.-4 proc. to bowiem teraz orientacyjna RRSO kredytów hipotecznych.

1 pkt. proc. lub nieco więcej różnicy pomiędzy kosztem kredytu a poziomem zwrotu z inwestycji w mieszkanie pod wynajem nie jest zyskiem, który wzbudza nasz zachwyt. W końcu więcej zarobimy na lokacie. Można jednak ten zysk podnieść.

Jak? Najlepiej kupując mieszkanie częściowo na kredyt, częściowo za gotówkę. Im więcej zapłacimy za mieszkanie gotówką, tym więcej będziemy od razu zarabiali na wynajmie. Rozsądnym pomysłem tutaj wydaje się kupienie mieszkania w połowie za gotówkę, w połowie na kredyt.

Listę atrakcyjnych promocji związanych z kredytami hipotecznymi znajdziemy teraz w serwisie go4cash. Pamiętajmy, że w wypadku inwestycji pod wynajem, powinniśmy najlepiej szukać kredytu, który sfinansuje około połowy mieszkania. Taki kredyt jest tańszy od kredytu na zakup niemal całej nieruchomości.

← Powrót do bloga